可悲!当房企沦落到“卖地保命”,日子也就差不多了吧?

时间:2019-08-08 来源: 专栏
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新城控股下半年

或出售土地以拯救生命

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黑暗时刻似乎正在过去,自7月13日以来,情况已经迎来了转机。

连续6个交易日下跌后,新城控股周五成功逆转,报27.84元,上涨2.77%。今天,它再次变为绿色,收于27.52,下跌1.11%。

似乎总有人在罪恶的刀刃上死于血腥。

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那么,谁在购买New Town Holdings?

根据“龙虎榜”的数据,由于实际控制丑闻被打入聚光灯下,新城控股分别于7月4日,5日和8日上市。

在买入的座位中,买入最多的是国泰君安证券有限公司顺德东乐路证券营业部,购买金额为557.79万元。

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排在第二位的是上海证券交易所基金,共计购买456.66万元,值得注意的是,这不是上海证券交易所资金首次混合,上海证券交易所基金已连续三天上市。

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从销售出勤情况来看,该机构专用座位已三次上榜,总销售额为2092.54万元。这也表明机构逃离的趋势也很明显。

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新城控股已经爆发了如此大的风头,但仍有人愿意“在危险中寻求财富”。

自下而上只有两个原因。首先,认为新城控股的基本面不大,表现良好。其次,新城控股连续多日下跌,“坏消息好”,并有所反弹。

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所谓的根本问题并不大,主要是新城控股2018年的表现令人印象深刻。

我们第一次进入了200亿住房俱乐部

十大上市房地产公司的销售

增长率在十大住房公司中排名第一

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最重要的是,在业绩大幅上升的同时,新城控股没有大多数房地产企业的高负债和低利润。

财务报告显示,新城控股2018年净利润为104.91亿元,同比增长74.02%,在上市房地产企业中排名第13位;净负债率为49.21%,同比下降18%;年末总资产3303.18亿元,同比增长。增幅为79.98%。

正是由于这份近乎完善的财务报告导致上海证券交易所质疑并发出询问函,要求合理解释利润调整,关联方资金,现金流量和货币资金是否合理。

眨眼之间,有很多疑点。

1.投资房地产的公允价值“激增”

2018年实现利润104.91亿元,其中投资性房地产公允价值增加28.09亿元,占比26.78%。 2016年和2017年,这一比例仅为19.28%和15.08%。

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2.现金流“大出血”

虽然该公司的收入和净利润大幅增加,但值得注意的是该公司的现金流已显示出“大出血”的情况。

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3.利息支出的资本化率“异常高”

根据年报,公司2018年的资本化利息支出为88.5亿元,同比增长428.99%;资本化利息支出分别占利息总支出和归还房屋净利润的94.58%和84.36%,与2017年的77.45%和27.75%相比有较大幅度的增长。

其中,2018年,公司间接控股股东新城发展控股有限公司及其子公司的计息金额为22.2亿元,利率水平为8%,高于贷款基准利率利率和公司2018年的平均融资成本。

4.相关交易嫌疑云

该公司的其他应付款和其他应收款金额较大,增长较快。

根据年报,2018年公司其他应付款477.22亿元,同比增长33.50%。其中,应收关联方款项及少数股东应付金额占比较大。

2018年,公司其他应收款453.26亿元,同比增长58.93%。其中,应收关联方款项,应收少数股东款项及应收房地产合作金额占比较大。

虽然新城控股事后给出了几十页的答案,但外界的疑虑并未消除。

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再加上包含负面评级观察,封锁债务融资,银行可能停止合作,裁员消息等等,在这样一个四面临的情况下,新城控股将结束野蛮扩张的时代,毋庸置疑。

基于此,我们必须对新城控股的运营和偿付能力持怀疑态度,这些都是市场关注的问题。

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首先,新城控股是否可以稳定银行不会放贷并继续放贷。在新城控股的多重债券被列入信用评级观察名单后,市场听到了“银行可能停止合作”的传闻。

其次,关于新增贷款,舆论尚未结束。我担心筹集新的融资会有一些困难。新的贷款和土地投资可以说是互补的。如果市场对公司的看法没有得到修复,那么没有新的融资就不会进行土地投资。

最后,值得注意的是,新城市的债券融资高达50%。如果融资渠道来不及开放,那么未来的债务偿还是一个大问题。截至2019年第一季度,新城控股的流动负债总额为2470亿元。

因此,弥补资金缺口是新城市的首要任务。在这个时候,新城市的利润需求不应该那么高,只能转而创造现金流。

对于新的城市,什么是可以在短时间内转移大量资金的业务?

一个是出售土地,另一个是出售商品房,第三个是出售商业房产。

如果是土地销售,资金用于弥补差距,那么你用什么建房子呢?

如果你只卖房子而不取土地,这将不可避免地导致人们担心在未来几年内限制新城市的销售。

据知情人士透露,新市可能是第一个考虑出售土地的。

在未来一段时间内,出售土地和拯救生命可能是新城控股的策略。

但对于一家房地产公司来说,这是非常难过的,尤其是像New Town Holdings这样排名前十的大型家居企业.

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数据显示,截至2019年第一季度末,新城控股共有38,415名股东。根据东方财富数据,共有162家机构持有New Town Holdings的股份。

换句话说,在未来,近40,000名股东和数百家机构应该谨慎。

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